Costruire al di fuori della zona edificabile

21/09/2017

Costruire al di fuori della zona edificabile è possibile anche per le abitazioni a condizione che le autorità competenti siano state coinvolte già in fase di progettazione e di richiesta dell’autorizzazione edilizia.

Il diritto si costruire al di fuori della zona edificabile resta comunque riservato a una piccola cerchia di persone. Tuttavia, stando alla legge sulla pianificazione del territorio, esistono varie possibilità di cambiare la destinazione di edifici rurali in destinazione non conformi alla zona.

Dal 2000 il numero delle imprese agricole attive sul territorio svizzero è sceso di oltre 17 000 unità.  Nel 2016 sono state circa 900 le imprese che hanno chiuso i battenti.  Come riutilizzare le stalle e gli edifici rurali rimasti vuoti?  E le abitazioni?  È interessante che circa un quarto di tutti gli edifici svizzeri, oltre 500 000, si trova al di fuori delle zone edificabili ed è abitato solo dal 5,5 percento scarso della popolazione svizzera.    

Cambiamento strutturale e possibilità
Di pari passo col cambiamento strutturale da azienda agricola a mera abitazione, anche gli standard diventano più alti. Non soltanto lo standard energetico, ma anche il comfort deve essere più elevato.  In questo senso sono le dimensioni e la disposizione delle finestre, l’utilizzo del suolo e il clima interno a ricoprire un ruolo sempre più importante. In che misura sia consentito ristrutturare, ampliare o ricostruire un edificio, è però regolato con rigore.  Oggi come un tempo vi sono abitazioni conformi alle zone che sono impiegate per il lavoro agricolo. In questo caso è possibile costruire senza grossi vincoli abitazioni nel rispetto delle superfici normali cantonali per il titolare dell’azienda, i suoi dipendenti e la generazione successiva. Tuttavia, la ristrutturazione e l’ampliamento sono preferiti alla nuova costruzione e il carattere esistente deve essere mantenuto.  Per le costruzioni autorizzate secondo la legislazione previgente, il margine è minore, ovvero l’ampliamento massimo è pari al 60% nel volume dell’edificio e al 30% al di fuori di esso.  Tali edifici devono essere state eretti regolarmente prima del primo luglio 1972 o esclusi dalla zona dopo tale data. In questi casi la demolizione volontaria e la ricostruzione è possibile ma a condizione che l’edificio prima fosse ancora in uso e non fosse un rudere in disuso.   

Cambiamento di destinazione semplificato
Nel caso della ristrutturazione della cascina Eichi di Seedorf (BE), per via di questa direttiva è stato possibile ristrutturare soltanto l’abitazione preesistente, la stalla, l’aia e la parte sovrastante quello che un tempo era il porcile. Nella mansarda vi era spazio a sufficienza per un’altra abitazione, che però avrebbe superato la superficie di ampliamento consentita del 60%, ovvero 200 metri quadri massimi (inclusa l’abitazione preesistente) e pertanto non è stato possibile ristrutturarla. Per le abitazioni che non risultano conformi alla destinazione della zona in base alla nuova legislazione, costruite dopo il primo luglio 1972, sono concesse solo misure edilizie minori per un uso residenziale attuale. Una demolizione con successiva costruzione di un edificio sostitutivo è concessa esclusivamente a seguito di un evento esterno, ad esempio una calamità naturale o un incendio. I cambi di destinazione, come ad esempio il passaggio da stalla a magazzino (senza interventi edilizi), sono realizzabili in ogni momento a condizione che gli edifici non risultino più necessari all’attività agricola. Anche per quanto riguarda le costruzioni sottoposte a protezione è previsto un cambio di destinazione semplificato. La ristrutturazione è permessa soltanto se l’aspetto esterno resta invariato. Nella ristrutturazione e demolizione parziale di una cascina a Ersigen (BE), ad esempio, una parte è risultata di importanza storica ed è stata conservata, mentre la parte dell’edificio rurale è stata abbattuta e ricostruita nel rispetto della sua identità. I casi come quelli di Seedorf e Ersigen sono regolamentati dalla Legge sulla pianificazione territoriale LPT negli art. 24 a-d e 16 a.  Gli insediamenti sparsi costituiscono un’eccezione con ristrutturazione e ampliamento semplificati secondo l’art. 39 LPT che prevede anche una maggiore possibilità di cambiare destinazione. Gli insediamenti sparsi sono visibili nei piani direttori cantonali.   

Concessione e inventario
Oltre alle direttive relative al diritto della costruzione vige sin dall’inizio, ovvero sin dalla fase della concessione, il coinvolgimento delle autorità competenti.  Il tempestivo coinvolgimento del personale dell’Ufficio di pianificazione e dell’ordinamento del territorio e l’ente per la conservazione dei monumenti storici da parte dell’ufficio di ingegneria Holzing Maeder SAGL di Evilard (BE) in molti progetti ha agevolato la procedura di concessione.  In varie linee guida dei singoli cantoni si approfondisce il tema della costruzione al di fuori della zona edificabile, in particolare riguardo alle componenti architettoniche.  Una volta chiariti preventivamente i requisiti riguardanti la zona edificabile, la destinazione d’uso e la protezione dei monumenti storici, si pongono domande sull’osservanza delle superfici concesse, sui vincoli di tutela, sull’inserimento della struttura nel paesaggio e sulla conservazione dell’identità dell’edificio.  L’obiettivo dovrebbe essere ottenere un’autorizzazione edilizia con il minor numero possibile di condizioni aggiuntive. Indipendentemente dall’ubicazione all’esterno o all’interno della zona edificabile, al termine dell’accertamento del diritto della costruzione segue la perizia dell’edificio stesso: è indispensabile una valutazione del patrimonio edilizio, in particolare relativamente a parassiti, attacchi fungini e danni causati dall’umidità. Nel corso dell’analisi della struttura portante, che spesso denota paralleli a livello regionale e dell’ente per il patrimonio architettonico, viene prodotta una valutazione della distribuzione del carico e dei provvedimenti supplementari eventualmente necessari. Spesso variando la planimetria è necessario escogitare nuove soluzioni per la distribuzione del carico. Per alcuni progetti, come spesso accade nell’Altopiano bernese, la capriata del tetto era priva di montanti, come in un progetto di Kerzers (FR). In quel caso vi erano pochi elementi verticali per la trasmissione del carico, tuttavia dovevano essere inseriti nella progettazione di contraffissi con elementi modulari relativamente vicini tra loro, il che in parte costituiva un fattore di disturbo. Inoltre i tiranti posti ad altezze sfavorevoli sono stati rimossi e puntellati di conseguenza.  Tuttavia spesso per alcuni edifici le dimensioni preesistenti non sono sufficienti e le costruzioni devono essere rinforzate. Oltre che sulle norme SIA 260, 261 e 265, il calcolo statico si basa sulle norme SIA 269 e 269/5.   

Fisica delle costruzioni e protezione antincendio
A eccezione della statica, nelle costruzioni ristrutturate e nei risanamenti la fisica delle costruzioni deve essere considerata a parte. A seconda della situazione possono risultare sensate varie situazioni come ad esempio una soluzione Haus-in-Haus, una facciata a intercapedine d’aria o un isolamento interno o esterno. La scelta ponderata del materiale è importante e in base ad essa è possibile prevenire i danni. Una particolare sfida nella ristrutturazione è rappresentata dall’isolamento sonoro: le altezze dai soffitti preesistenti sono spesso ridotte e richiedono sovrastrutture sottili, che non sono certo ottimali ai fini dell’insonorizzazione. Si possono far valere requisiti ridotti secondo la SIA 181, tuttavia considerazioni sulle compensazioni delle costruzioni inadeguate sono indispensabili.  Nella ristrutturazione di una cascina le altezze del soffitto non corrispondevano alle disposizioni di legge, tuttavia, d’intesa con l’Ufficio di pianificazione è stato possibile spostare leggermente le solette. Questo ha permesso di beneficiare di maggiore spazio, anche per quanto riguarda l’altezza dei controsoffitti, ed è stato autorizzato dall’autorità edilizia.  Anche nella progettazione antincendio è importantissimo sostenere un dialogo serrato con l’autorità di protezione antincendio. Tenendo sempre in considerazione la sicurezza, la protezione antincendio per le ristrutturazioni è identica a quella per le nuove costruzioni.  In questo caso non si scende a compromessi e questi infatti vengono proposti di rado.  Le parti degli edifici rurali superano spesso gli undici metri di altezza, e in tal caso i requisiti sono ancora più elevati. E anche negli stabili con un’altezza ridotta vengono imposti requisiti per la protezione antincendio se sono costituiti da più appartamenti. Grazie alla nuova normativa antincendio, quando si cambia la destinazione di un edificio rurale in abitazione, si può sfruttare la possibilità di realizzare una tradizionale scala in legno (rovere RF2) nel nuovo vano scale. Infine i proprietari o gli inquilini delle case di campagna danno importanza anche a confort e modernità. Così elementi di tecnologia abitativa innovativa e clima accogliente si possono coniugare con le vecchie costruzioni, e devono essere considerati nella progettazione del risanamento. In conclusione: una casa moderna e al passo con i tempi al di fuori della zona edificabile è economicamente fattibile in base all’attuale regolamento per mezzo di una progettazione totale per mano di esperti. Se si intende utilizzare in modo efficiente l’immobile, in particolare per i costruttori in legno e i progettisti specializzati, il potenziale è notevole. 

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